L’investissement immobilier est l’un des moyens les plus sûrs pour faire fructifier son capital ou se constituer un patrimoine familial.
Pour investir dans l’immobilier, il est important de bien choisir le statut juridique de votre investissement. Parmi les nombreuses options possibles, la Société civile immobilière (SCI) se présente comme le statut juridique qui offre le plus d’avantages aux investisseurs.
Quelles sont les étapes nécessaires pour créer ce type d’entreprise ?
La domiciliation, première étape pour la création de votre SCI
La SCI est un statut juridique qui permet à deux ou plusieurs personnes d’acheter et de gérer un bien immobilier. Ce type d’entreprise simplifie la réalisation des opérations et permet d’éviter les problèmes qui peuvent survenir entre les copropriétaires d’un bien immobilier. En plus d’être adaptée pour la gestion des copropriétés, la SCI est un moyen idéal de transmettre son patrimoine.
Par ailleurs, la création d’une SCI implique la réalisation de nombreuses démarches. La domiciliation est la première démarche nécessaire pour la mise en place de ce type d’entreprise. Cette étape obligatoire pour tout créateur de SCI consiste à définir le lieu du siège social de la société. Pour éviter les nombreuses formalités et les coûts liés au changement de siège social, la domiciliation d’une SCI doit se faire avec beaucoup d’attention.
Pour domicilier votre société civile immobilière, de nombreuses solutions s’offrent à vous. La plus évidente et la plus économique est de choisir le domicile du gérant de la société comme siège social. Si le gérant est locataire de son domicile, il doit préalablement obtenir l’accord de son bailleur pour domicilier la SCI à l’adresse de son logement. Dans la plupart des cas, les propriétaires refusent ce type d’arrangement.
Une SCI peut être également domiciliée dans des locaux loués chez une autre entreprise. Cette solution est facile à mettre en œuvre et ne nécessite que la signature d’un contrat de location. Ce dernier est souvent de courte durée. Si le propriétaire ne souhaite plus renouveler le contrat à son expiration, la SCI devra entamer des démarches pour déplacer son siège social.
Enfin, la domiciliation commerciale est la meilleure solution pour domicilier une SCI. Cette solution consiste à faire appel à une société de domiciliation. Grâce à ce type d’entreprise, vous pouvez rapidement trouver l’adresse parfaite pour votre société civile immobilière.
Certaines structures vous proposent même des services de réception du courrier. Pour en bénéficier, il suffit de vous rendre sur un site spécialisé, de sélectionner l’adresse de domiciliation de votre choix et de signer votre contrat en ligne.
La rédaction des statuts de votre société civile immobilière
La deuxième étape nécessaire pour la création d’une SCI est la rédaction des statuts. Ces derniers constituent la loi de votre société. Ils définissent en effet les règles de fonctionnement de l’entreprise et organisent les rapports entre les différents associés. Lorsqu’ils sont bien rédigés, les statuts permettent d’éviter les situations de conflit.
Les statuts d’une société civile immobilière doivent être rédigés par écrit. En fonction de la situation, ces statuts peuvent être rédigés soit par un acte sous seing privé ou par un acte notarié. Par exemple, en cas d’apport d’un bien immobilier lors de la création de la SCI, les statuts doivent être établis par un acte notarié.
Lors de la rédaction des statuts de votre SCI, vous pouvez adopter des clauses ou des règlements que vous jugez importants pour la bonne gestion de l’entreprise. Toutefois, n’oubliez pas d’intégrer les mentions obligatoires qui concernent :
- l’identité des associés,
- les apports de chaque associé,
- la forme juridique de la société,
- la dénomination sociale de l’entreprise,
- le siège social,
- le capital social,
- l’objet social,
- la durée de la SCI,
- les modalités de fonctionnement de la SCI.
Pour rédiger les statuts de votre SCI, vous pouvez vous inspirer des différents modèles disponibles sur internet. Vous pouvez également confier la rédaction de vos statuts à une structure spécialisée ou à un professionnel du droit pour gagner du temps.
La constitution du capital social
Une société civile immobilière doit avoir un capital social. Il est constitué d’apports en numéraire ou en nature.
Pourquoi votre SCI doit-elle avoir un capital social ?
Le capital social d’une SCI est la valeur d’origine de l’entreprise. C’est l’ensemble des biens ou des sommes d’argent mis à sa disposition par les associés. En échange, ces derniers reçoivent des parts sociales de l’entreprise en fonction de la valeur de leurs apports.
Le capital social permet aux associés d’atteindre leurs objectifs. Grâce à cette mise de départ, ils peuvent réaliser les différentes opérations liées à la gestion de l’entreprise. Ce capital social sert également de garantie financière pour les partenaires de la société. En cas de difficultés, il servira à régler les dettes de l’entreprise.
Comment le constituer ?
Le capital social d’une société civile immobilière peut être fixe ou variable. Dans le premier cas, le montant du capital est mentionné de manière précise dans les statuts lors de la création de l’entreprise. Pour changer le montant de votre capital fixe, vous devez donc modifier les statuts de l’entreprise. Le capital fixe est adapté pour les SCI familiales. Il permet de mieux protéger ce patrimoine.
Avec un capital variable, vous avez la possibilité d’augmenter ou de diminuer le montant de la mise de départ sans modifier les statuts de l’entreprise. Toutefois, il est important de mentionner dans les statuts un intervalle de variabilité en définissant le capital minimum et le capital maximum. Notez que le changement de l’intervalle de variabilité du capital social implique une modification statutaire. Ce type de capital est plus adapté pour les groupes d’investisseurs immobiliers.
Le capital social d’une SCI est composé d’apports en numéraire ou d’apports en nature. Les apports en numéraire d’une SCI sont définis par les associés de l’entreprise. Les fonds sont déposés à la banque ou confiés à un notaire. Quant aux apports en nature, ce sont généralement des biens immobiliers. Leurs valeurs sont librement évaluées par les associés. Le capital d’une société civile immobilière n’a pas de valeur fixe légale. Vous pouvez donc fixer librement le montant de votre capital en fonction de vos objectifs.
La signature et l’enregistrement des statuts
Après avoir rédigé les statuts de la SCI, tous les associés fondateurs de l’entreprise doivent les signer. La société est ainsi constituée à partir de la date de signature des statuts et chaque associé doit avoir un exemplaire du document signé.
Depuis 2015, il n’est plus obligatoire d’enregistrer systématiquement les statuts d’une entreprise. Néanmoins, dans le cas de la création d’une SCI, si les associés ont effectué des apports en nature, les statuts doivent être obligatoirement enregistrés.
Il est également obligatoire d’enregistrer les statuts si ces derniers ont été rédigés par un acte notarié. Cette démarche se fait auprès du service des impôts.
La publication dans un journal d’annonces légales
Pour créer une société civile immobilière, il est obligatoire de publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales. Vous ne pouvez pas immatriculer votre SCI sans passer par cette formalité. En plus d’être obligatoire, cette démarche peut être bénéfique pour votre entreprise. La publication légale a en effet pour but d’informer les tiers de la naissance de la société. Avec cette opération, vous pouvez atteindre les futurs locataires de vos biens immobiliers.
La publication de l’avis de constitution de votre SCI doit être réalisée dans un délai d’un mois après la signature des statuts. Cet avis doit contenir les mentions obligatoires suivantes :
- la dénomination sociale et le sigle de la SCI,
- la forme juridique de l’entreprise,
- le nom et les coordonnés du gérant,
- l’adresse du siège social de l’entreprise,
- le capital social,
- l’objet social de l’entreprise,
- la durée de la SCI,
- la date de signature des statuts,
- les conditions de cession des parts sociales de la société.
En dehors de ces éléments, la publication légale de la constitution de la SCI doit également mentionner si les statuts ont été rédigés par un acte notarié ou par un acte sous seing privé. Pour publier l’avis de constitution de votre société, assurez-vous de choisir un journal qui couvre le département du siège social de l’entreprise.
La demande d’immatriculation et la déclaration d’existence de votre SCI
Comme pour toute entreprise légale, la création d’une SCI implique une procédure d’immatriculation. Pour immatriculer votre société civile immobilière, vous devez constituer un dossier de demande et l’adresser au greffe du Tribunal de commerce. Cette formalité doit être réalisée dans un délai d’un mois après la signature des statuts.
Le dossier de demande d’immatriculation d’une SCI comporte les éléments suivants :
- le formulaire de déclaration d’immatriculation dûment rempli,
- un exemplaire original des statuts (signé et daté),
- une attestation de publication légale,
- une copie du justificatif d’occupation des locaux du siège social,
- une déclaration des bénéficiaires effectifs,
- une copie de la pièce d’identité des associés.
En plus de la copie de sa pièce d’identité, le gérant (personne physique) de la SCI doit fournir une déclaration de non-condamnation et une attestation de filiation. Pour un gérant de type personne morale, vous devez fournir un extrait original d’immatriculation sur un registre public. Ce document doit dater de moins de 3 mois. Les frais d’immatriculation d’une SCI s’élèvent à 88,29 euros, comprenant également les tarifs de déclaration des bénéficiaires effectifs.
Enfin, si votre SCI doit gérer des activités de location, vous devez déclarer l’existence de la société au Centre de formalités des entreprises. Cette démarche doit être réalisée dans un délai de 3 mois à partir de la date de création de la SCI soumise à l’impôt sur revenu. Si l’entreprise est soumise à l’impôt sur les sociétés, vous devez réaliser cette démarche dans un délai d’un mois.
